פטור ממס – הכנסה מהשכרת דירה למגורים

הכנסה מהשכרת דירה למגורים, היא בין אפיקי ההשקעה הפאסיבית המשתלמים ביותר כיום. השכרת דירות למגורים אמנם כרוכה בהשקעה התחלתית לא מבוטלת, אך בהמשך נהנה המשקיע ממקור הכנסה קבוע שמניב רווחים על בסיס חודשי ומתחדש. השכרת דירה למגורים, במרבית המקרים, מצריכה מעורבות מינימלית מאוד מצד בעל הנכס (המשכיר) בשגרה. אם תוסיפו לזה את האפשרות לקבלת פטור ממס – הכנסה מהשכרת דירה למגורים, הופכת לאפיק השקעה אטרקטיבי מאין כמוהו ביחס לחלופות.

 

הקלות מיסוי או פטור ממס – הכנסה מהשכרת דירה למגורים: מה עדיף?

ככלל, הכנסה מהשכרת דירות למגורים, עשויה להיות הכנסה חייבת במס. אולם מאחר ולא מדובר על הכנסה מיגיעה אישית – קרי, הכנסות מעבודה או ממשלח יד, הרי שמס הכנסה מאפשר לבעלי נכסים אלו אפשרות לקבלת הקלות מיסוי שונות בכפוף למספר הנכסים המושכרים על ידי בעל הדירה, ושיעור דמי השכירות שהוא גובה משוכריו בגין השכרת הדירות. יחד עם זאת, הפתרון המשתלם ביותר הוא קבלת פטור מלא מתשלום מס הכנסה בגין ההכנסות מדמי השכירות.

 

תנאי הסף לקבלת פטור ממס – הכנסה מהשכרת דירה למגורים

להלן תנאי הסף שנדרש המשכיר לעמוד בהם לשם קבלת פטור ממס – הכנסה מהשכרת דירה למגורים:

 

הדירה המושכרת נמצאת בבעלותו של המשכיר

קבלת פטור ממס – הכנסה מהשכרת דירה למגורים, מותנית בכך שהדירה המושכרת תהיה תחת בעלותו של המשכיר עצמו, בניגוד לדירה הרשומה תחת העסק שלו, למשל.

 

הדירה המושכרת היא דירת מגורים

האפשרות לקבלת פטור ממס בגין ההכנסה מדמי השכירות, רלוונטית אך ורק לנכסים למגורים. פירוש הדבר הינו שהדירה המושכרת חייבת להיות מתאימה למגורים במהותה. נכסים מסוגים אחרים (למשל, נכס מסחרי) אשר הוסבו לדירת מגורים, לא יזכו את המשכיר בפטור ממס הכנסה מהשכרת דירה למגורים.

 

השוכרים משתמשים בנכס המושכר למגורים

בהמשך לאמור לעיל, כדי שבעל הנכס יהיה זכאי לקבלת פטור ממס – הכנסה מהשכרת דירה למגורים, על השוכרים לעשות שימוש במושכר למטרת מגורים גרידא. כמו כן, השכרת הדירה למטרת מגורים חייבת להיות מעוגנת במסגרת הסכם השכירות שנחתם בין הצדדים.

במידה ומדובר בדירה המושכרת לחברה בע"מ, על אותה חברה להיות במעמד של חברה משכנת המספקת פתרונות דיור לזכאים בהתאם לקריטריונים של משרד השיכון והבינוי, ופועלת באישור של מינהל רשות המסים וללא מטרת רווח.

 

גובה דמי השכירות

כדי לקבל פטור ממס – הכנסה מהשכרת דירה למגורים, על גובהם של דמי השכירות החודשיים להיות נמוך מסכום של 10,200 שקלים, לשם קבלת פטור חלקי ממס, או נמוך מסכום של 5,100 שקלים לשם קבלת פטור מלא ממס. כאשר לבעל הדירה יש נכסים נוספים המייצרים לו הכנסה מהשכרתם, לעניין קבלת הפטור, יהיה צורך לשקלל את היקף ההכנסות המלא של המשכיר, מכלל הדירות שבבעלותו.

 

כיצד מחושב הפטור ממס – הכנסה מהשכרת דירה למגורים?

במקרים שבהם ההכנסות מהשכרת דירה למגורים אינן עולות על 5,100 שקלים לחודש, ניתן לקבל את מלוא הפטור ממס – הכנסה מהשכרת דירה למגורים. מנגד, במקרים שבהם ההכנסות מהשכרת דירה למגורים עולות על תקרה חודשית זו, אך אינן חורגות מסכום של 10,200 שקלים – סכום הפטור ממס יחושב כדלהלן: מסכום תקרת הפטור הנמוך יותר – 5,100 שקלים, יש להפחית את ההפרש בין סכום זה וסכום דמי השכירות הנגבים בפועל.

התוצאה שתתקבל תהיה הסכום שבגינו ניתן לבקש פטור ממס. לצורך העניין, פלוני המשכיר דירה למגורים בדמי שכירות בשיעור 6,000 שקלים, יידרש לשם חישוב הפטור ממס, להפחית מסכום השכירות את סכום התקרה בסך 5,100 שקלים, וכך יגיע לתוצאה של 900 שקלים. ההפרש יופחת מ סכום התקרה הנ"ל וכך יתקבל סכום הפטור ממס הכנסה, שהוא 4,200 שקלים. שאר ההכנסה מהשכרת הדירה בסכום של 1,800 שקלים, אם כן, תהיה חייבת במס הכנסה בהתאם למדרגות המס בגין הכנסות שאינן מיגיעה אישית.

כאשר נרצה לחשב את שיעור הפטור ממס בגין ההכנסות המתקבלות מהשכרה של יותר מדירה אחת, נפצל את אופן החישוב, כך שבגין אחת הדירות נקבל פטור חלקי ממס עבור חלק מדמי השכירות ונשלם מס הכנסה בשיעור מלא על יתרת הסכום. זאת בעוד שבגין ההכנסות מהדירה האחרת, ישולם מס הכנסה בשיעור מלא לפי מדרגת המס עבור הכנסות שאינן מיגיעה אישית. האלטרנטיבה היא לנצל הטבת מיסוי אחרת שמאפשר לנו לשלם מס הכסנה בשיעור מופחת של 10 אחוזים בלבד.

 

האלטרנטיבות לקבלת פטור ממס – הכנסה מהשכרת דירה למגורים

מלבד האפשרות לקבל פטור ממס – הכנסה מהשכרת דירה למגורים, קיימות כאמור, הטבות מיסוי אחרות שעשויות להיות כדאיות ובפרט כאשר ההכנסות מדמי השכירות הן גבוהות מתקרת הפטור. הדבר עשוי להיות רלוונטי גם כאשר הוצאות ההחזקה של הדירה הן גבוהות יחסית. הקלות המיסוי החלופיות בהשכרת דירות למגורים להלן 2 מסלולי מיסוי העשויים בתנאים מסוימים לשמש כחלופה משתלמת, לקבלת פטור ממס על הכנסות מהשכרת דירות למגורים:

 

1. תשלום מס הכנסה בשיעור מופחת של 10 אחוזים בלבד

בגין כל דירה למגורים ישנה האפשרות לבקש הקלת מיסוי כך שבעל הדירה יידרש לשלם על הכנסתו מהשכירות שיעור מס של 10% בלבד, ויקבל החזר מס במידה ושילם יותר. הבחירה במסלול מיסוי זה, אינה מאפשרת לדווח על הוצאות החזקת הדירה כהוצאות מוכרות לצורכי מס (הדבר נכון גם במקרה של קבלת פטור ממס על ההכנסות מדמי השכירות).

חשוב גם לדעת שאין אפשרות לבחור במסלול מיסוי זה רק לחלק מההכנסה מדמי השכירות, כמו במקרה של פטור חלקי מתשלום מס הכנסה. הטבת מס זו היא ברת מימוש אך ורק בגין הכנסה מדמי שכירות המשולמת בגין דירה אחת במלואה.

 

2. תשלום מס הכנסה בכפוף למדרגות המס בגין הכנסות שאינן מעבודה

חלופה זו מאפשרת להתייחס לדמי השכירות בתור הכנסה שאינה מעבודה, ובהתאם לזאת, לבצע חישוב של המס בהתאם למדרגות המס הרלוונטיות. במקרים מסוג זה, יוכל בעל הנכס לקזז את הוצאותיו סביב החזקת הדירה ולדווח עליהן כהוצאה מוכרת במס הכנסה. זאת בנוסף לאפשרות לנצל נקודות זיכוי רלוונטיות במס הכנסה.